Accord sur le nouveau régime permanent de la TVA à 6 % pour la démolition/reconstruction

Temps de lecture: 6 min |20 avril 2025 à 04:00

Stijn Vastmans

Partner @ Tiberghien

Stein De Maeijer

Senior Associate @ Tiberghien

Comme déjà annoncé, le gouvernement fédéral a décidé, dans le cadre de l'accord de Pâques, d'une importante mesure de relance pour le secteur immobilier. Pour les ventes liées à des projets de démolition et de reconstruction, le taux de TVA de 6 % pourra à nouveau être appliqué.

Depuis le 1er janvier 2024, les ventes liées à des projets de démolition/reconstruction ne peuvent plus bénéficier du taux de TVA de 6 %. Un régime transitoire reste toutefois en vigueur jusqu’au 30 juin 2025 pour les ventes concernant des projets dont la demande de permis d’environnement a été introduite avant le 1er juillet 2023.

À compter du 1er juillet 2025, le taux de TVA de 6 % pourra de nouveau s'appliquer aux ventes de logements liées à des projets de démolition/reconstruction, et ce sans limitation dans le temps. Ce taux sera applicable à la TVA exigible à partir de cette date, dans les situations suivantes :

Le logement reconstruit est destiné à être l’habitation propre et unique de l’acheteur, qui y établira immédiatement son domicile. La superficie habitable totale ne peut excéder 175 m². Cette affectation doit être maintenue jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de la première occupation ; en cas de changement dans ce délai, une partie proportionnelle du bénéfice de la TVA devra être remboursée (x/5).
Le logement reconstruit est destiné par l’acheteur à être loué à une agence immobilière sociale, à une société de logement social reconnue par l'autorité compétente, ou à une autre entité de droit public ou privé à finalité sociale, ou confié à une de ces entités dans le cadre d’un mandat de gestion. Cette affectation doit être maintenue jusqu’au 31 décembre de la quinzième année suivant celle de la première occupation ; en cas de changement dans ce délai, une partie proportionnelle du bénéfice de la TVA devra être remboursée (x/15).
Le logement reconstruit est destiné à une location de longue durée à des fins d’habitation à une personne physique y établissant immédiatement son domicile. La superficie habitable totale ne peut excéder 175 m². Cette affectation doit être maintenue jusqu’au 31 décembre de la quinzième année suivant celle de la première occupation ; en cas de changement dans ce délai, une partie proportionnelle du bénéfice de la TVA devra être remboursée (x/15).

D’une part, les conditions sociales sont renforcées, puisque la superficie maximale autorisée est limitée à 175 m² pour un achat en tant qu’habitation propre et unique ou pour un achat d’un logement destiné à être loué à long terme à une personne physique. Pour les maîtres d’ouvrage construisant eux-mêmes une habitation après démolition, cette limite reste fixée à 200 m², tant pour une occupation personnelle que pour une location de longue durée. D’autre part, l’application du taux de TVA de 6 % pour l’achat de logements destinés à être loués à des personnes physiques constitue une extension supplémentaire importante pour les projets d’investissement.

Les conditions applicables et les mécanismes de correction seront mis en œuvre conformément aux modalités déjà en vigueur, telles que détaillées dans des circulaires administratives existantes. Une modification de l’AR n° 20 est toutefois prévue pour les cas où le logement est construit ou acheté par plusieurs personnes. Actuellement, une distinction est faite entre les personnes mariées ou cohabitantes légales et les autres situations. Désormais, la condition de l’habitation unique devra être évaluée individuellement pour chaque maître d’ouvrage/acheteur. Pour les maîtres d’ouvrage, cette répartition sera faite, si nécessaire, sur la base d’une déclaration écrite remise à l’entrepreneur. Pour les acheteurs, elle devra être déterminée en proportion des parts de propriété dans le logement reconstruit.

Aucune mesure transitoire particulière n’est prévue concernant cette extension du taux de TVA de 6 %. Cela signifie qu’il faut uniquement se référer au moment de l’exigibilité de la TVA, c’est-à-dire, en principe, à la date de la facture ou, en cas de vente sur plan, à la date du fait générateur de la taxe, étant la réception. Dans les projets en cours, cela peut donc entraîner une modification du taux de TVA en cours de route.

Enfin, comme c’est déjà le cas actuellement, l’application du taux de TVA de 6 % dans les cas précités est soumise à l’obligation de déposer une déclaration préalable. En pratique, cette formalité est parfois négligée. Étant donné que l’administration de la TVA applique une lecture très formaliste de ces règles, il y a lieu de faire preuve de diligence. Dans ce contexte, nous espérons également que des clarifications administratives concernant les formulaires à utiliser seront rapidement émises afin d’éviter autant de discussions que possible à l’avenir.

Exclusion de l’application du taux de TVA de 6 % pour les produits non respectueux du climat

Le taux de TVA de 6 % pour la rénovation de logements est exclu pour la fourniture et l’installation de chaudières fonctionnant aux combustibles fossiles (gaz, mazout, charbon). Cette exclusion comprend la fourniture de la chaudière elle-même, avec tous les composants nécessaires à son fonctionnement, le raccordement au bâtiment, ainsi que la dépose de l’ancienne installation. En outre, elle comprend la fourniture avec l’installation de poêles, de radiateurs fonctionnant aux combustibles fossiles reliés à un conduit de cheminée.

Cette exclusion ne s’applique pas aux éléments intégrés à un système ne fonctionnant pas avec des combustibles fossiles (ex. : diffusion de chaleur ou garantie d’un rendement élevé) ; aux poêles, radiateurs, convecteurs fonctionnant au bois ; aux éléments assurant la diffusion de chaleur (tuyauteries, chauffage par le sol, radiateurs, vannes thermostatiques) ; aux composants garantissant l’efficacité du système (thermostat, gestion énergétique, compteurs…) ; à l’entretien et à la réparation de systèmes de chauffage central aux combustibles fossiles ; aux éléments d’un système hybride.

Cette exclusion s’applique également mutatis mutandis au taux de TVA de 6 % pour les projets de démolition et de reconstruction.

L’équipe TVA de Tiberghien dispose d’une vaste expertise en matière de conseils et d’orientation sur le taux de TVA de 6 % dans le secteur de la construction, en particulier pour les projets de démolition/reconstruction. Nous suivons de près ces évolutions et les clarifications administratives y afférents. Pour toute question dans le cadre de projets concrets, n’hésitez pas à contacter l’un des membres de l’équipe TVA de Tiberghien.