Pourquoi Knokke augmente-t‑elle la taxe maintenant ?

Knokke-Heist est l’une des très rares communes de Belgique à ne pas lever de taxe communale additionnelle à l’impôt des personnes physiques (taux 0%), ce qui la rend structurellement très dépendante de taxes spécifiques, au premier rang desquelles la taxe sur les résidences secondaires. Dans un contexte de coûts croissants (infrastructures, propreté, police, services en haute saison), il est politiquement plus facile d’augmenter un impôt payé par des non domiciliés que de toucher à la fiscalité des résidents permanents.

Un deuxième élément est juridique : après plusieurs décisions très sévères des juridictions d’appel, la Cour de cassation a récemment rappelé qu’une taxe forfaitaire sur les secondes résidences peut, en principe, être admise comme « taxe sur le luxe », à condition d’être solidement motivée et proportionnée. Les communes côtières, dont Knokke, tentent donc de repositionner leur taxe dans ce cadre.

​

1. Les raisons cachées : budget, pouvoir et image

Au-delà du discours officiel (faire contribuer ceux qui utilisent les services sans être domiciliés), la taxe sur les résidences secondaires est devenue un instrument de pouvoir local. Elle permet de préserver une fiscalité extrêmement douce pour les domiciliés, tout en faisant porter l’essentiel de l’effort sur des propriétaires souvent aisés, qui ne votent pas dans la commune. C’est, en quelque sorte, l’“impôt communal sur la fortune” de la côte : on ne taxe pas un revenu, mais le simple fait de posséder un bien supplémentaire dans une commune très recherchée.

La taxe est aussi un outil de mise en scène politique : elle permet de dire que l’on “protège” les résidents permanents, la cohésion sociale et l’accès au logement, quitte à exagérer l’impact réel de la mesure sur ces objectifs.

2. Dimension politique et question communautaire

La dimension politique est évidente : dans un système où l’on ne taxe pas ses propres résidents à l’IPP, il faut aller chercher la recette ailleurs, et la cible naturelle devient le propriétaire extérieur. On oppose ainsi, symboliquement, le « vrai habitant » à l’« utilisateur de luxe ».

Sur le plan communautaire, il n’existe évidemment aucune base juridique pour une discrimination linguistique. Mais sociologiquement, une part importante des seconds résidents à la côte est francophone (mais pas que). Une taxe très élevée, qualifiée de taxe sur le luxe, répétée année après année, envoie un signal peu accueillant et peut être perçue comme un filtre social et linguistique, même si le critère légal reste neutre (résidence principale vs secondaire).

3. Paradis fiscal local, fausses domiciliations et tensions

Le paradoxe, c’est que Knokke est à la fois un paradis fiscal local pour les domiciliés (taux 0% à l’IPP communal) et une commune à forte pression pour les seconds résidents. Ce différentiel crée mécaniquement une incitation à la fausse domiciliation : plus la taxe sur les résidences secondaires augmente, plus certains contribuables sont tentés de “déplacer” leur domicile officiel à la côte, même si leur centre de vie reste ailleurs.

On observe déjà un renforcement des contrôles de domiciliation et des contentieux sur la “résidence réelle” des contribuables. À terme, on risque de voir se multiplier des situations de méfiance et de procédures intrusives, simplement parce que le différentiel fiscal entre résidence principale et secondaire a été poussé trop loin.

4. Régulation du marché immobilier et protection des résidents

Sur le papier, la taxe est présentée comme un outil de régulation : limiter le poids des secondes résidences, lutter contre les logements vides, financer des logements plus abordables pour les habitants permanents. Dans les faits, son effet régulateur est limité. La clientèle qui achète à Knokke reste, par définition, très solvable : une taxe annuelle, même salée, est intégrée dans le “coût global” du bien, mais ne renverse pas le marché.

On agit à la marge sur quelques décisions d’achat, mais on ne change pas une dynamique portée par la rareté du foncier, la demande nationale et internationale, et l’image de la commune. Le risque est d’entretenir l’illusion qu’une taxe, même élevée, suffira à résoudre des problèmes structurels de logement qui nécessitent une politique beaucoup plus large (offre, urbanisme, mobilité).

5. Impact sur les prix de l’immobilier

En théorie économique, une charge récurrente est en partie capitalisée dans le prix : une taxe annuelle élevée devrait entraîner une légère baisse du prix que l’acheteur est prêt à payer. En pratique, sur un marché aussi tendu que celui de Knokke, cet effet reste modeste. La portée symbolique de l’adresse “Knokke” et la rareté du bien priment largement sur le coût de la taxe dans la décision d’achat.

On peut donc s’attendre à ce que la taxe soit simplement intégrée dans le budget global de l’acquéreur, parfois répercutée sur les loyers ou les prix futurs, plutôt qu’à une correction significative des prix.

6. Illégalité des anciennes taxes : ce qu’ont dit les juges

Les premières grandes vagues de décisions, notamment de la Cour d’appel de Gand, ont été très critiques pour Knokke. Les juges ont considéré que :

Autrement dit, une taxe sur les résidences secondaires n’est pas illégale parce qu’elle existe, mais parce qu’elle ne repose pas sur une justification objective et raisonnable, et qu’elle sert de prétexte pour faire financer le modèle fiscal local par une catégorie “facile”.

7. Le tournant de la Cour de cassation

Le dernier arrêt de la Cour de cassation, du 15 janvier 2026, dans les dossiers Knokke-Heist et Coxyde, marque un tournant important. La Cour casse les arrêts de la Cour d’appel de Gand qui avaient déclaré les taxes illégales, non pas pour blanchir toutes les taxes existantes, mais parce qu’on avait écarté trop vite la possibilité de les qualifier de véritables taxes sur le luxe.

La Cour rappelle sa ligne de fond :

On passe ainsi d’une logique “tout illégal” à une logique “possible, mais à conditions strictes”. Pour les communes, le message est clair : la marge de manœuvre existe, mais elle est étroite et exige une motivation sur mesure.

8. Doctrine : une survie très conditionnelle

La doctrine est globalement critique : beaucoup d’auteurs voient dans ces taxes un impôt communal sur la fortune déguisé, ciblant un groupe social précis au moyen de montants très élevés, sans lien réel avec des services spécifiques ou un coût objectivable. En même temps, la jurisprudence de cassation oblige à nuancer : l’interdiction n’est pas absolue, elle dépend de la manière dont la taxe est pensée et justifiée.

Les analyses récentes convergent sur un point : les communes qui se contentent d’empiler les objectifs (budget, logement, cohésion sociale, etc.) sans chiffres ni cohérence s’exposent à des annulations en cascade. Celles qui voudront maintenir une taxe devront accepter de la présenter franchement comme une taxe sur le luxe, d’en calibrer le montant en fonction d’objectifs précis, et de documenter ces objectifs de manière rigoureuse.

9. Mesure justifiée ? Efficace ? Et demain ?

Sur le plan de principe, qu’une commune demande une contribution particulière pour la détention d’un bien de luxe peut se défendre. Là où la mesure devient problématique, c’est lorsqu’elle sert surtout à contourner le débat sur la fiscalité des résidents, en transférant la charge sur une catégorie non représentée politiquement.

En termes d’efficacité, la taxe est indéniablement rentable pour les finances locales, mais son impact sur le logement, la mixité sociale ou les prix reste limité, au prix d’une grande insécurité juridique, d’un contentieux massif et d’une polarisation croissante entre résidents permanents et seconds résidents.

Les autres communes côtières observent de près le dossier Knokke : certaines seront tentées de suivre si la nouvelle mouture de la taxe tient devant les tribunaux ; d’autres, échaudées par les annulations (y compris de la taxe provinciale), adopteront sans doute une attitude plus prudente. Le débat est loin d’être clos.

Vous pouvez aussi découvrir mon interview à ce sujet dans le Trends​