Seconde résidence aux Pays-Bas: le rêve belge rattrapé par la box 3

Les Pays-Bas attirent de plus en plus de Belges en quête d’une résidence secondaire — la Zélande, les polders, les canaux ne sont qu’à deux heures de route.

Mais au-delà du charme, un régime fiscal singulier, en pleine recomposition depuis 2021, attend l’acquéreur : la box 3, où l’administration entend désormais taxer jusqu’au plaisir d’occuper soi-même son bien.

Introduction

La « box 3 » du système néerlandais d’impôt sur le revenu — le compartiment qui taxe les revenus du patrimoine mobilier et immobilier, par opposition à la box 1 (revenus du travail et de l’habitation principale) et à la box 2 (participations substantielles) — traverse depuis 2021 une crise de légitimité que la doctrine néerlandaise qualifie sans exagération d’existentielle.

Le mécanisme, initialement fondé sur un rendement forfaitaire présumé indépendant du rendement effectivement perçu, a été jugé à plusieurs reprises contraire à l’article 14 de la Convention européenne des droits de l’homme (interdiction de discrimination) combiné à l’article 1 du Premier protocole additionnel (protection de la propriété), chaque fois que le forfait excède le rendement réel du contribuable.

Cette crise a produit, par strates successives, un paysage réglementaire d’une complexité inhabituelle même pour le droit fiscal néerlandais, réputé pourtant technique.

Le présent article se concentre sur un point précis de ce paysage, directement pertinent pour la clientèle belge propriétaire d’une résidence secondaire aux Pays-Bas : le nouveau supplément taxant l’usage personnel d’un second logement, entré en vigueur le 1er janvier 2026, et la controverse doctrinale qu’il suscite déjà quant à sa propre conformité aux principes que le Hoge Raad avait pourtant entendu faire respecter.

I. Le cadre général : du forfait contesté au double régime actuel

A. L’origine du contentieux

Le 24 décembre 2021, dans ce que la doctrine néerlandaise a surnommé le « Kerstarrest » (arrêt de Noël), le Hoge Raad a jugé que le système de taxation forfaitaire de la box 3, tel qu’appliqué depuis 2017, violait le droit de propriété et l’interdiction de discrimination lorsque le rendement forfaitaire excédait le rendement réel.

Le législateur a réagi par une loi de réparation (Wet rechtsherstel box 3) et, pour la période transitoire à partir de 2023, par une « loi-pont » (Overbruggingswet box 3), l’une et l’autre continuant néanmoins à reposer sur des forfaits par catégorie d’actifs.

Cette réparation s’est révélée insuffisante. Par une série d’arrêts rendus les 6 et 14 juin, puis les 2 août et 20 décembre 2024, le Hoge Raad a jugé que ces deux lois demeuraient contraires à la Convention dans les mêmes conditions : dès lors que le rendement forfaitaire dépasse le rendement réel, le contribuable a droit à une réduction correspondante, quelle que soit l’ampleur de l’écart.

La Cour a par ailleurs précisé, dans ces mêmes arrêts, plusieurs règles de calcul du rendement réel, notamment l’inclusion des plus-values latentes sur biens immobiliers.

B. La réponse du législateur : la loi sur le régime de preuve contraire

Adoptée par la Tweede Kamer le 12 juin 2025 et par l’Eerste Kamer le 8 juillet 2025, la Wet tegenbewijsregeling box 3 est entrée en vigueur le 1er juillet 2025. Elle ouvre au contribuable, à titre de preuve contraire, la faculté de substituer au forfait un calcul du rendement réel lorsque celui-ci lui est plus favorable, et permet, depuis cette date, le remboursement de l’impôt payé en excès sur cette base pour les exercices antérieurs concernés.

Ce régime coexiste, pour l’heure, avec le forfait ordinaire, qui reste le régime par défaut. Le contribuable place ainsi son patrimoine box 3 dans l’un des deux systèmes suivants, à l’exclusion l’un de l’autre, et pour l’ensemble de ce patrimoine — jamais bien par bien.

• Le forfait ordinaire

Chaque catégorie d’actifs se voit attribuer un rendement présumé fixé par arrêté annuel.

Pour 2026, ces taux provisoires s’élèvent à 1,28 % pour les comptes bancaires et d’épargne, 6,00 % (définitif) pour les « autres biens » — catégorie qui inclut l’immobilier non affecté à la résidence principale, valorisé à sa valeur WOZ (la valeur cadastrale annuelle que chaque commune néerlandaise détermine pour chaque bien immobilier en application de la loi sur l’évaluation des biens immobiliers, Wet waardering onroerende zaken, et qui sert d’assiette de référence à plusieurs impôts, dont la box 3) — et 2,70 % (négatif, provisoire) pour les dettes.

Le taux d’imposition reste fixé à 36 %, et un capital exonéré (heffingsvrij vermogen) de 59.357 € par personne — 118.714 € pour des partenaires fiscaux — est retranché de l’assiette nette avant application du forfait. Les dettes ne réduisent l’assiette qu’au-delà d’un seuil de franchise (schuldendrempel) de 3.800 € par personne, soit 7.600 € pour des partenaires fiscaux

• Le régime de preuve contraire (rendement réel)

Le contribuable qui estime que son rendement réel, tous actifs box 3 confondus, est inférieur au forfait peut opter pour une taxation sur cette base réelle. C’est un choix global, exercé pour l’ensemble du patrimoine box 3 du contribuable au titre d’une année donnée.

Le supplément pour usage personnel que nous examinons ci-après n’existe que dans ce second régime. Il n’est à aucun moment ajouté au forfait ordinaire de 6 %, lequel demeure, par construction, indifférent à l’usage que le contribuable fait de son bien.

B. La réponse du législateur : le « bijtelling eigen gebruik »

Le législateur a comblé cette lacune dans la loi sur le régime de preuve contraire elle-même.

Depuis le 1er janvier 2026, le contribuable qui opte pour le rendement réel et dispose personnellement de son second logement doit intégrer dans son rendement réel un avantage correspondant à la valeur locative brute du bien, proratisé au nombre de jours de disponibilité du bien pour un usage personnel au cours de l’année. Cette déclaration n’est obligatoire, pour les exercices 2026 et 2027, que si le contribuable invoque le régime de preuve contraire ; elle ne concerne jamais le forfait standard.

Le contribuable dispose du choix entre deux méthodes pour chiffrer cet avantage.

Il peut retenir la valeur locative économique réelle du bien, établie par comparaison avec des biens comparables loués dans des conditions normales — l’administration renvoie à cet effet à l’outil « Huurprijscheck » publié par la Huurcommissie.

Il peut, à défaut, opter pour un pourcentage fixe de 5,06 % de la valeur WOZ du bien au 1er janvier de l’année précédente, multiplié par le nombre de jours de disponibilité.

Le choix entre les deux méthodes lui appartient.

Le critère retenu par les travaux parlementaires est la disponibilité du bien pour l’usage personnel du contribuable, et non l’occupation effective : un bien vacant mais non loué reste ainsi visé.

Une divergence était apparue en avril 2026 entre cette règle et une première formulation publiée sur le site de l’administration fiscale, qui semblait se référer aux jours de présence effective ; l’administration a corrigé son site le mois suivant pour l’aligner sur le texte voté.

Le supplément ne s’applique pas aux journées durant lesquelles le bien est loué à un tiers, en travaux, ou rendu structurellement inutilisable.

II. Les frais déductibles, comparaison entre les deux régimes

C’est le point sur lequel les deux régimes divergent le plus nettement, et il conditionne directement l’intérêt ou non de basculer vers le rendement réel pour un bien à usage personnel.

• Dans le régime forfaitaire, la notion de frais réels est étrangère au calcul : celui-ci ignore par construction les dépenses effectives, qu’il s’agisse d’entretien, de gestion ou d’assurance. Seul l’endettement joue un rôle, de façon indirecte et forfaitaire lui aussi : les dettes box 3 au-delà du seuil de 3.800 € par personne réduisent l’assiette nette, et se voient appliquer un rendement négatif forfaitaire propre — 2,70 % à titre provisoire pour 2026 — sans lien avec le taux d’intérêt réellement supporté par le contribuable
• Dans le régime de rendement réel, la règle est inverse sur les deux points. D’une part, le capital exonéré (heffingsvrij vermogen) ne s’applique pas : le rendement réel se calcule sur l’ensemble du patrimoine box 3, sans aucun abattement. D’autre part, aucune charge n’est déductible à l’exception des intérêts d’emprunt sur les dettes box 3, et ceux-ci le sont pour leur montant réellement payé, sans que le seuil de franchise de 3.800 € leur soit applicable : la totalité de l’intérêt payé réduit le rendement réel, y compris sur la fraction de la dette qui, dans le régime forfaitaire, resterait sous le seuil et donc sans effet. Les frais d’entretien, de gestion, d’assurance et l’inflation restent en toute hypothèse hors du calcul.

Ce contraste — perte de l’abattement, absence de seuil de franchise sur la dette mais aussi absence de toute déduction de frais autres que l’intérêt — explique pourquoi le passage au rendement réel est souvent défavorable pour un bien à usage personnel non loué, ainsi que les exemples suivants le montrent.

III. Le supplément pour usage personnel : genèse et mécanisme

A. L’origine jurisprudentielle : l’arrêt du 20 décembre 2024

La question de savoir si la jouissance personnelle d’un second logement — le fait d’y résider sans en tirer de loyer — constitue en elle-même un « rendement » imposable s’est posée devant le Hoge Raad dans le cadre du contentieux sur le rendement réel.

Par son arrêt du 20 décembre 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1788), la Cour a jugé que cet avantage en nature relève en principe du rendement réel, mais que sa détermination chiffrée — la valeur locative économique du bien — implique des choix qui relèvent de la compétence du seul législateur.

En l’absence de base légale quantifiée à l’époque des faits, le Hoge Raad a jugé que l’avantage devait être fixé à zéro : jusqu’à l’exercice 2025 inclus, un contribuable optant pour le rendement réel n’avait donc pas à déclarer d’avantage au titre de l’usage personnel de son second logement.

IV. Exemples chiffrés

Les exemples qui suivent retiennent, pour le calcul de l’avantage d’usage personnel dans le régime de rendement réel, la méthode du pourcentage fixe de 5,06 % de la valeur WOZ — à défaut, pour le contribuable, d’avoir fait établir une valeur locative comparative propre à son bien.

Ils appliquent par ailleurs la méthode de calcul du forfait telle que publiée par l’administration fiscale néerlandaise pour l’exercice 2026.

Le forfait s’obtient en trois étapes : calcul du rendement forfaitaire total sur l’assiette brute (bezittingen diminués des dettes déductibles au-delà du seuil), calcul du rapport entre cette même assiette diminuée du capital exonéré et l’assiette brute, puis application de ce rapport au rendement forfaitaire total pour obtenir la part effectivement imposable.

A. Bien sans dette, occupation personnelle toute l’année

Contribuable célibataire, propriétaire d’une résidence secondaire d’une valeur WOZ de 400.000 €, sans dette grevant le bien, sans autre actif en box 3, disposant du bien toute l’année pour son usage exclusif.

Forfait ordinaire :

- Assiette (rendementsgrondslag) : 400.000 €

- Rendement forfaitaire : 400.000 € × 6,00 % = 24.000 €

- Assiette nette du capital exonéré : 400.000 € − 59.357 € = 340.643 €

- Rapport : 340.643 / 400.000 = 85,16 %

- Rendement imposable : 24.000 € × 85,16 % ≈ 20.438 € - Impôt dû : 20.438 € × 36 % ≈ 7.358 €

Régime de rendement réel, à supposer une plus-value latente de l’année de 8.000 € :

- Supplément pour usage personnel : 400.000 € × 5,06 % × (365/365) = 20.240 €

- Rendement réel total : 8.000 € + 20.240 € = 28.240 € (aucun abattement)

- Impôt dû : 28.240 € × 36 % ≈ 10.166 €

Le forfait reste ici plus favorable de 2.808 €.

B. Même bien, financé par une dette box 3 de 200.000 €

Mêmes données, avec un emprunt de 200.000 € grevant le bien, portant intérêt réel à 4 % l’an (8.000 € payés dans l’année).

Forfait ordinaire :

- Dette déductible : 200.000 € − 3.800 € (seuil) = 196.200 €

- Assiette nette : 400.000 € − 196.200 € = 203.800 €

- Rendement forfaitaire sur les biens : 24.000 €

- Rendement négatif sur la dette : 196.200 € × 2,70 % ≈ 5.297 €

- Rendement forfaitaire net : 24.000 € − 5.297 € ≈ 18.703 €

- Assiette nette du capital exonéré : 203.800 € − 59.357 € = 144.443 €

- Rapport : 144.443 / 203.800 = 70,87 %

- Rendement imposable : 18.703 € × 70,87 % ≈ 13.254 €

- Impôt dû : 13.254 € × 36 % ≈ 4.771 €

Régime de rendement réel (même hypothèse de plus-value de 8.000 €) :

- Intérêt réellement payé, intégralement déductible sans application du seuil de 3.800 € : 8.000 €

- Rendement réel total : 8.000 € (plus-value) + 20.240 € (usage personnel) − 8.000 € (intérêts) = 20.240 €

- Impôt dû : 20.240 € × 36 % ≈ 7.286 €

Le forfait reste plus favorable de 2.515 €. L’endettement réduit l’écart entre les deux régimes — parce que la déduction intégrale de l’intérêt réel, sans seuil, joue pleinement dans le rendement réel — sans toutefois le renverser, le supplément pour usage personnel continuant de peser sur ce second régime indépendamment du niveau d’endettement.

V. La fragilité du dispositif

Le supplément pour usage personnel présente une parenté avec le vice que le Hoge Raad avait sanctionné dans le forfait général de 2017 à 2024, et la doctrine néerlandaise le relève elle-même.

Le taux forfaitaire de 5,06 % repose sur une base empirique datée : il a d’abord été proposé à 3,35 %, sur la base d’une étude de 2022 utilisant des données de marché 2019-2021, avant d’être porté à 5,06 %.

La doctrine observe que les valeurs WOZ ont depuis lors fortement progressé sans que les loyers de marché suivent au même rythme, de sorte que le taux retenu repose sur des données déjà anciennes au moment de son application.

Le contribuable dispose certes, en droit, d’une voie de preuve contraire propre à ce poste — la valeur locative économique établie par comparaison — mais celle-ci demeure d’une solidité pratique incertaine : la charge de la preuve pèse sur le contribuable, aucune méthode de comparaison n’est à ce jour présentée comme éprouvée face à l’administration, et l’outil public de référence (le Huurprijscheck de la Huurcommissie) est conçu pour valider des loyers réellement pratiqués, non pour valoriser un usage personnel non loué.

La critique porte donc moins sur l’absence de toute preuve contraire que sur son caractère peu praticable en l’état.

Une partie de la doctrine, va plus loin et conteste le principe même de l’imposition, estimant que la jouissance personnelle d’un logement ne devrait pas être qualifiée de revenu.

Sur le plan procédural, une motion parlementaire (motion Van Dijk e.a., Tweede Kamer, session 2025-2026, 36 748) a demandé un avis spécifique du Raad van State sur la légalité du supplément avant l’adoption définitive du texte, afin de permettre à l’Eerste Kamer de se prononcer en connaissance de cause sur ce risque.

VI. Perspective : le régime définitif de 2028

Le dispositif analysé ci-dessus s’inscrit dans un cadre transitoire. Le projet de loi Wet werkelijk rendement box 3, adopté par la Tweede Kamer le 12 février 2026, prévoit de faire basculer l’imposition de l’immobilier, à compter du 1er janvier 2028, vers un régime de plus-values (vermogenswinstbelasting) fondé sur l’évolution réelle de la valeur du bien, en remplacement du forfait par défaut actuel.

Conclusion et recommandations pratiques

Pour la clientèle belge propriétaire ou en passe d’acquérir une résidence secondaire aux Pays-Bas, trois points nous paraissent devoir être systématiquement vérifiés.

Pour un bien à usage personnel non loué, le choix entre forfait et rendement réel ne se laisse pas trancher a priori : les deux exemples ci-dessus, construits sur une même hypothèse de plus-value modérée, aboutissent déjà à des écarts sensiblement différents selon le niveau d’endettement, et le supplément pour usage personnel comme l’absence de capital exonéré dans le régime réel pèsent différemment selon la composition du dossier.

L’appréciation doit donc être faite au cas par cas, sur la base des données réelles du bien concerné — valeur WOZ, endettement, intérêts effectivement payés — plutôt que sur une présomption générale en faveur de l’un ou l’autre régime.

Le passage au régime de rendement réel ne doit être envisagé qu’au regard de l’ensemble du patrimoine box 3 du contribuable, jamais bien par bien, et avec une attention particulière à l’effet défavorable, dans le cas d’un bien à usage personnel, du supplément analysé ci-dessus.

Enfin, la fragilité juridique du supplément pour usage personnel, relevée tant par la doctrine que par une partie du monde politique néerlandais, invite à en suivre l’évolution contentieuse.